Μια σειρά φορολογικών ελαφρύνσεων για τους ιδιοκτήτες ακινήτων τέθηκαν σε εφαρμογή από την πρώτη κιόλας ημέρα του 2025, οι οποίες σε αρκετές περιπτώσεις συνδέονται με τον κυβερνητικό στόχο για αύξηση της προσφοράς κατοικιών.
Ανάμεσα στα νέα μέτρα ξεχωρίζει η απαλλαγή φόρου εισοδήματος για κατοικίες έως 120 τ.μ. που ήταν κενές ή χρησιμοποιούνταν για βραχυχρόνια μίσθωση. Η απαλλαγή ισχύει για όσους εκμισθώσουν τα ακίνητά τους με μακροχρόνιες συμβάσεις διάρκειας τουλάχιστον τριών ετών. Παράλληλα, προβλέπεται η διπλάσια μείωση ΕΝΦΙΑ, που φτάνει στο 20% για ασφαλισμένα ακίνητα έως 500.000 ευρώ, ενθαρρύνοντας την ασφάλιση και την προστασία από φυσικές καταστροφές. Επίσης, παραμένει σε ισχύ η αναστολή ΦΠΑ στις νέες οικοδομές μέχρι το τέλος του 2025, όπως και η αναστολή του φόρου υπεραξίας στις μεταβιβάσεις έως το 2026, μέτρα που διευκολύνουν την ανάπτυξη της αγοράς και τις επενδύσεις.
Στον αντίποδα, θεσπίζεται νέο τέλος ανθεκτικότητας για τουριστικά καταλύματα, ενώ οι περιορισμοί στη βραχυχρόνια μίσθωση σε περιοχές της Αθήνας επιδιώκουν την ισορροπία και τη βιώσιμη ανάπτυξη της αγοράς.
Πακέτο μέτρων
Αναλυτικότερα, το πακέτο μέτρων που αφορά τα ακίνητα και ξεκινά από την 1η Ιανουαρίου προβλέπει τα εξής:
1. Παράταση αναστολής ΦΠΑ για νέες οικοδομές έως τις 31/12/2025. Στόχος είναι η τόνωση της αγοράς ακινήτων και η προσέλκυση επενδύσεων, ενώ η ρύθμιση λειτουργεί και προς όφελος των αγοραστών ακινήτων, συμπεριλαμβανομένων των φυσικών προσώπων που προορίζουν το ακίνητο για ιδιωτική στεγαστική χρήση. Ο ΦΠΑ 24% επιβλήθηκε στις αγοραπωλησίες ακινήτων το 2006 και αφορά ακίνητα με άδεια οικοδομής από την 1η Ιανουαρίου του 2006 και μετά, με εξαίρεση την αγορά πρώτης κατοικίας, ενώ η αναστολή ΦΠΑ ξεκίνησε το 2020.
2. Παράταση της αναστολής επιβολής φόρου υπεραξίας από μεταβίβαση ακινήτων έως την 31η Δεκεμβρίου του 2026. Ο φόρος υπεραξίας που ανέρχεται σε 15% επί της διαφοράς μεταξύ τιμής κτήσης και τιμής πώλησης παραμένει παγωμένος για δύο επιπλέον χρόνια. Οι φορολογούμενοι που θα μεταβιβάσουν ακίνητα έως το τέλος του 2026 δεν θα επιβαρυνθούν με αυτό τον φόρο, διευκολύνοντας έτσι τη ρευστότητα και ενθαρρύνοντας περισσότερες συναλλαγές στην αγορά ακινήτων.
3. Μόνιμη απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ για εμπράγματα δικαιώματα επί διατηρητέων κτιρίων αξίας μέχρι 400.000 ευρώ. Το μέτρο στοχεύει στην ενίσχυση των ιδιοκτητών διατηρητέων κτιρίων που επιβαρύνονται σημαντικά για τη συντήρησή τους. Στη συγκεκριμένη κατηγορία περιλαμβάνονται και επενδυτές από τρίτες χώρες που ενδιαφέρονται να αποκτήσουν Golden Visa στην Ελλάδα.
4. Απαλλαγή φόρου εισοδήματος για τρία έτη για ακίνητα που θα νοικιαστούν και προηγουμένως δηλώνονταν ως κενά ή είχαν διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση.
5. Διπλάσια μείωση ΕΝΦΙΑ το 2025 (από 10% σε 20%) για κατοικίες φυσικών προσώπων, φορολογητέας αξίας έως 500.000 ευρώ, που είναι ασφαλισμένες για φυσικές καταστροφές (πυρκαγιά, σεισμός, πλημμύρα). Προϋπόθεση είναι η ασφάλιση να αφορά το προηγούμενο έτος με διάρκεια τουλάχιστον τριών μηνών. Αν η διάρκεια της ασφάλισης των προηγούμενων εδαφίων είναι μικρότερη του ενός έτους, η μείωση του ΕΝΦΙΑ προσαρμόζεται αναλογικά.
Τι ισχύει για τα Airbnb
Την ίδια στιγμή έρχονται οι εξής αλλαγές σε ό,τι αφορά τα ακίνητα που ενοικιάζονται με Airbnb:
- Αύξηση του τέλους βραχυχρόνιων μισθώσεων. Το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση αυξάνεται και τους χειμερινούς μήνες ανέρχεται σε 2 ευρώ ανά διανυκτέρευση, ενώ τους καλοκαιρινούς σε 8 ευρώ.
- Αυστηροποίηση των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Για την αποσυμφόρηση της αγοράς και τη συγκράτηση των ενοικίων εισάγονται αυστηροί περιορισμοί στις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Στα πρώτα τρία δημοτικά διαμερίσματα της Αθήνας απαγορεύεται η εγγραφή νέων ακινήτων σε πλατφόρμες τύπου Airbnb.
Προσοχή θα πρέπει να δώσουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων στα ψιλά γράμματα του νόμου. Η φοροαπαλλαγή που αφορά εισοδήματα από κλειστά ακίνητα ή ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης τα οποία μετατρέπονται σε μακροχρόνιες μισθώσεις συνοδεύεται από αυστηρούς όρους και προϋποθέσεις. Οσοι ιδιοκτήτες δεν προσέξουν, κινδυνεύουν να χάσουν το ευνοϊκό καθεστώς.
Συγκεκριμένα, η φοροαπαλλαγή προβλέπει μηδενική φορολογία για εισοδήματα από ακίνητα που μισθώνονται με μακροχρόνιες συμβάσεις διάρκειας τουλάχιστον τριών ετών, εφόσον αυτές έχουν συναφθεί μεταξύ 8 Σεπτεμβρίου του 2024 και 31 Δεκεμβρίου του 2025. Το μέτρο ισχύει για ακίνητα με εμβαδόν έως 120 τετραγωνικά μέτρα και η απαλλαγή διαρκεί για 36 μήνες.
Ωστόσο, για να επωφεληθεί κάποιος, πρέπει να πληροί συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Τα ακίνητα πρέπει να έχουν δηλωθεί ως κενά στις φορολογικές δηλώσεις των ετών 2022, 2023 και, εφόσον η σύμβαση συναφθεί το 2025, και του 2024. Εναλλακτικά, αν πρόκειται για ακίνητα που χρησιμοποιούνταν για βραχυχρόνια μίσθωση, αυτή η χρήση θα πρέπει να έχει δηλωθεί στην ΑΑΔΕ τουλάχιστον ένα έτος πριν από τη μετατροπή τους σε μακροχρόνια μίσθωση.
Ολα τα στοιχεία που αποδεικνύουν την τήρηση των προϋποθέσεων πρέπει να προέρχονται από εμπρόθεσμες δηλώσεις πληροφοριακών στοιχείων και φορολογίας εισοδήματος. Για τα έτη 2022 και 2023 οι δηλώσεις πρέπει να έχουν υποβληθεί έως την ημερομηνία δημοσίευσης της εγκυκλίου, δηλαδή έως τις 19 Δεκεμβρίου του 2024. Τροποποιητικές δηλώσεις που υποβάλλονται εκ των υστέρων δεν γίνονται δεκτές.
Τέλος, αν ένα ακίνητο που έχει ενταχθεί στη ρύθμιση επιστρέψει σε καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης, η απαλλαγή ακυρώνεται από το πρώτο έτος της νέας μίσθωσης. Αν το ακίνητο μείνει κενό, η απαλλαγή διακόπτεται από το έτος που σταματά η μακροχρόνια μίσθωση.
