Στέλιος Κράλογλου
Η ζωή σε μια πολυκατοικία συχνά συνοδεύεται από προκλήσεις και προβλήματα που μπορούν να διαταράξουν την καθημερινότητα των ενοίκων. Θέματα όπως η παραβίαση των ωρών κοινής ησυχίας, η κατάληψη κοινόχρηστων χώρων, οι θέσεις στάθμευσης στην πιλοτή ή η καθυστέρηση στην καταβολή των κοινοχρήστων είναι μερικά από τα πιο συνηθισμένα ζητήματα που προκαλούν συγκρούσεις.
Η επίλυση αυτών των διαφορών είναι απαραίτητο να γίνεται, κατά το δυνατόν, με φιλικό τρόπο, μέσω της Γενικής Συνέλευσης της πολυκατοικίας. Ωστόσο, σε αρκετές περιπτώσεις απαιτείται προσφυγή στη Δικαιοσύνη. Οι αρμόδιες αρχές για την επίλυση διαφορών είναι τα Μονομελή Πρωτοδικεία, στα οποία οι ενδιαφερόμενοι μπορούν να προσφύγουν για θέματα όπως αμφισβητήσεις θέσεων στάθμευσης, καταλήψεις χώρων, οικονομικές διαφορές για κοινόχρηστα και άλλα παρόμοια ζητήματα.
Όπως τονίζει όμως η ΠΟΜΙΔΑ, η διαδικασία αυτή δεν είναι εύκολη, ούτε γρήγορη, και μπορεί να αποβεί αρκετά δαπανηρή. Για τη φιλική επίλυση των διαφωνιών μεταξύ ενοίκων και ιδιοκτητών, με στόχο την αποφυγή δικαστικών διαδικασιών, η ΠΟΜΙΔΑ έχει εκδώσει οδηγίες που συνοψίζονται ως εξής:
Σε περίπτωση σημαντικών οφειλών προς τη διαχείριση, ο διαχειριστής έχει την υποχρέωση να καλέσει Γενική Συνέλευση, προκειμένου να αποφασιστούν τα επόμενα βήματα για την είσπραξη των χρημάτων, ενώ είναι σημαντικό να αυξηθεί και το αποθεματικό της πολυκατοικίας ώστε να καλύπτονται οι βασικές ανάγκες. Εάν δεν υπάρξει συμβιβαστική λύση, ο διαχειριστής μπορεί να προχωρήσει σε δικαστικές ενέργειες, εκδίδοντας ακόμα και διαταγή πληρωμής.
Ένα ζήτημα που προκύπτει συχνά είναι η συμμετοχή στις κοινόχρηστες δαπάνες. Όλοι οι ιδιοκτήτες είναι υποχρεωμένοι να συνεισφέρουν ανάλογα με τα χιλιοστά του διαμερίσματός τους, ακόμη και αν οι ιδιοκτησίες τους παραμένουν κλειστές. Εξαιρέσεις ισχύουν μόνο σε περιπτώσεις όπου ο Κανονισμός της πολυκατοικίας προβλέπει μείωση συγκεκριμένων δαπανών, όπως στη θέρμανση. Ακόμη και για τις μισθωμένες ιδιοκτησίες, οι ενοικιαστές είναι υπεύθυνοι για την καταβολή των κοινοχρήστων, αλλά αν αυτοί δεν πληρώσουν, οι ιδιοκτήτες φέρουν την τελική ευθύνη.
Όσον αφορά τη θέρμανση, πολλές πολυκατοικίες λειτουργούν με κεντρικό σύστημα. Η νομοθεσία προβλέπει τη δυνατότητα των ιδιοκτητών να αυτονομηθούν από την κεντρική θέρμανση, εφόσον εγκαταστήσουν ένα αποδοτικότερο ενεργειακό σύστημα. Ωστόσο, η αυτονομία δεν απαλλάσσει τους ιδιοκτήτες από τη συμμετοχή στις δαπάνες συντήρησης της κεντρικής θέρμανσης.
Σημαντικό κεφάλαιο αποτελούν οι χώροι στάθμευσης. Οι θέσεις στις πιλοτές συχνά ανήκουν κατ’ αποκλειστική χρήση σε συγκεκριμένες ιδιοκτησίες, χωρίς να είναι δυνατόν να αποτελέσουν αντικείμενο χωριστής ιδιοκτησίας. Αντίθετα, οι θέσεις στα υπόγεια ή οι κλειστές θέσεις στο ισόγειο αποτελούν αυτοτελείς ιδιοκτησίες. Η νομιμοποίηση των χώρων στάθμευσης μπορεί να πραγματοποιηθεί μόνο αν πληρούνται συγκεκριμένες προϋποθέσεις.
Η ασφαλιστική κάλυψη των κοινόχρηστων χώρων και εγκαταστάσεων αποτελεί επίσης ευθύνη της διαχείρισης. Οι περισσότεροι Κανονισμοί επιβάλλουν την ασφάλιση της πολυκατοικίας από κινδύνους όπως πυρκαγιά, πλημμύρα ή σεισμός, ώστε να διασφαλιστεί η προστασία των περιουσιακών στοιχείων των ενοίκων και να αποφευχθούν περαιτέρω συγκρούσεις.
Εάν παρόλα αυτά καταλήξουν στα δικαστήρια…
Σύμφωνα με την Πολιτική Δικονομία, οι διαφορές συνιδιοκτητών μεταξύ τους ή με το διαχειριστή της πολυκατοικίας επιλύονται από τα κατά τόπους αρμόδια Μονομελή Πρωτοδικεία, μετά από αγωγή των ενδιαφερομένων. Στις διαφορές αυτές κατατάσσονται συνήθως αμφισβητήσεις για τις θέσεις στάθμευσης, τις καταλήψεις κοινοχρήστων χώρων, τη συμμετοχή στις κοινόχρηστες δαπάνες, τη λογοδοσία διαχειριστή κλπ.
Όμως, μετά από πρόταση της ΠΟΜΙΔΑ που έγινε δεκτή, ειδικά οι διαφορές για μη καταβολή κοινοχρήστων για ποσά ύψους έως και 20.000 ευρώ επιλύονται από τα κατά τόπους Ειρηνοδικεία. Αυτό καθιστά τη διαδικασία διεκδίκησης των οφειλομένων από τους διαχειριστές πολυκατοικιών ταχύτερη και οικονομικότερη.
Οι αξιώσεις των διαχειριστών για μη καταβληθέντα κοινόχρηστα παραγράφονται στην πενταετία. Οι διαχειριστές όμως έχουν την ευχέρεια της έκδοσης και διαταγής πληρωμής εναντίον των κακοπληρωτών συνιδιοκτητών, εφόσον όμως προσκομίσουν τις μηχανογραφικές ειδοποιήσεις των οφειλομένων κοινοχρήστων καθώς και φωτοτυπίες από όλα τα δικαιολογητικά δαπανών των οποίων η πληρωμή καθυστερείται.
Σε κάθε τέτοια περίπτωση είναι αναγκαίο να έχει προηγηθεί σύγκληση γενικής συνέλευσης των συνιδιοκτητών με θέμα τη λήψη μέτρων εναντίον όσων αρνούνται να πληρώσουν και ρητή εντολή προς το διαχειριστή να προβεί σε δικαστικές ενέργειες εναντίον τους. Για την ενεργητική νομιμοποίηση του διαχειριστή απαιτείται πάντοτε πρακτικό νόμιμης εκλογής του από τη γενική συνέλευση των συνιδιοκτητών.
https://www.protothema.gr/
