Ενας κάτοικος κάνει τη διαφορά, σύμφωνα με τον νέο σχεδιασμό του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας για τα όρια των οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων. Ειδικότερα, με τη νέα νομοθετική ρύθμιση που πήρε τον δρόμο για τη Βουλή, προβλέπονται – με βάση τα όσα έγιναν γνωστά – δύο πολεοδομικά εργαλεία: η Ζώνη Ανάπτυξης Οικισμού και η Περιοχή Ελέγχου Χρήσεων.
Το πρώτο, η Ζώνη Ανάπτυξης Οικισμού, αφορά κοινότητες με πληθυσμό έως 700 κατοίκους. Εδώ δεν αλλάζει τίποτα και διασφαλίζονται τα σημερινά όρια. Βρίσκεται εντός οικισμού και προσομοιάζει στη Ζώνη Β1 αυτού.
Επιπλέον προβλέπεται, στο πλαίσιο του προγράμματος «Κωνσταντίνος Δοξιάδης», να διευρύνεται το όριό τους πέραν της Ζώνης Β1, έως το σημερινό όριο του οικισμού, κατόπιν ειδικής τεκμηρίωσης.
Στη ΖΑΟ άρτια θα θεωρούνται τα οικόπεδα με ελάχιστο εμβαδόν αρτιότητας από 500 τ.μ. έως 2.000 τ.μ. και πρόσωπο ελάχιστου μήκους 10 μ. σε κοινόχρηστη οδό. Το εμβαδόν αρτιότητας και το ελάχιστο μήκος προσώπου σε κοινόχρηστη οδό εξειδικεύονται με το ΠΔ οριοθέτησης του οικισμού.
Για τα λοιπά μεγέθη, όρους και περιορισμούς δόμησης, ισχύουν τα οριζόμενα για τη Ζώνη Β1. Σύμφωνα με τα όσα ανακοινώθηκαν, κατ’ αυτόν τον τρόπο, κατοχυρώνονται πολεοδομικά όλα τα χωριά της επικράτειας και συνολικά περίπου το 93% των οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων.
Το δεύτερο, η Περιοχή Ελέγχου Χρήσεων, θα καλύπτει οικισμούς από 701 έως 2.000 κατοίκους. Στην ΠΕΧ, άρτια θα θεωρούνται τα γήπεδα με ελάχιστο εμβαδόν αρτιότητας από 2.000 τ.μ. έως 4.000 τ.μ. και πρόσωπο ελάχιστου μήκους 15 μ. σε κοινόχρηστη οδό. Επιτρεπόμενες χρήσεις γης μπορούν να είναι αυτές που επιτρέπονται στις Ζώνες Β και Β1, κατόπιν τεκμηρίωσης, με βάση τα ειδικότερα χαρακτηριστικά της περιοχής αυτής, ώστε να αποφεύγονται πιθανές μεταξύ τους συγκρούσεις και η ανεξέλεγκτη κατανάλωση φυσικών πόρων.
Η εφαρμογή των μέτρων
Σύμφωνα με πηγές που γνωρίζουν καλά το θέμα, τα μέτρα θα εφαρμοστούν όταν γίνουν Προεδρικά Διατάγματα τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια, δηλαδή έπειτα από 2-3 χρόνια. Σημειώνεται ότι τα κριτήρια που προβλέπονται από το Προεδρικό Διάταγμα δεν αφορούν τους οικισμούς άνω των 2.000 κατοίκων και τους νέους οικισμούς μετά το 1983.
Οι δασικοί χάρτες
Στον νέο σχεδιασμό υπάρχει και μια άλλη παράμετρος. Η… μεταφορά της Ζώνης Γ εκτός ορίων οικισμών έχει να κάνει και με τους δασικούς χάρτες, μιας και εκ των πραγμάτων θα πρέπει – όπου απαιτείται – να γίνει εκ νέου σύνταξη των δασικών χαρτών.
Ετσι, στο επίκεντρο του ενδιαφέροντος έρχεται πλέον ένα άλλο άρθρο 24 (αυτή τη φορά του ν. 3889/2020) που αφορά τα όρια των οικισμών σε εκτάσεις που χαρακτηρίζονται στον υπό ανάρτηση δασικό χάρτη ως δασικές.
Αυτές οι εκτάσεις σήμερα έχουν εξαιρεθεί από τους δασικούς χάρτες (τα περίφημα «μαύρα» περιγράμματα) και τώρα πρέπει να γίνει επαναπροσδιορισμός της κατάστασης με νέες γνωμοδοτήσεις των δασαρχείων και με ό,τι συνεπάγεται – κατά περίπτωση – με την οικοδόμηση ακινήτων.
Οικοδομική αδράνεια
Σύμφωνα με τα όσα έγιναν γνωστά από το ΥΠΕΝ, σε περίπου 150 οικισμούς, στο Ρέθυμνο και το Πήλιο, το Συμβούλιο της Επικρατείας ακύρωσε τα όρια που είχαν θεσμοθετηθεί παλαιότερα με αποφάσεις νομαρχών.
Το γεγονός αυτό, όπως επισημαίνουν από το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, αφενός οδήγησε σε οικοδομική αδράνεια, καθώς εκεί δεν εκδόθηκε ούτε μία οικοδομική άδεια, αφετέρου έθεσε εν δυνάμει σε αμφισβήτηση την οριοθέτηση και των υπόλοιπων οικισμών της χώρας, που δεν είναι θεσμοθετημένοι με Προεδρικό Διάταγμα.
Δεν περιλαμβάνει τη Ζώνη Γ
Διευκρινίζεται ότι το ΠΔ δεν περιλαμβάνει τη λεγόμενη Ζώνη Γ (που αναπτύχθηκε μετά το 1983), δηλαδή τις περιοχές του οικισμού μετά τη Ζώνη Β1 έως και το καθιερωμένο όριο του οικισμού που αφαιρέθηκε έπειτα από παρατήρηση του ΣτΕ. Υπενθυμίζεται πως με βάση το σκεπτικό του ΣτΕ, η Ζώνη Γ δεν συνιστούσε επιτρεπόμενη οριοθέτηση αλλά ανεπίτρεπτη επέκταση ορίων. Στο ΠΔ προβλέπονται τρεις πολεοδομικές ζώνες που αναπτύχθηκαν μετά το 1983 (Α, Β και Β1).
«Σιωπηρή» μεταρρύθμιση
Η νέα νομοθετική ρύθμιση παρουσιάστηκε χθες σε σύσκεψη που είχε ο Πρωθυπουργός Κυριάκος Μητσοτάκης με τον υπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας Σταύρο Παπασταύρου και τον υφυπουργό Νίκο Ταγαρά.
«Δρομολογείται ένα εξαιρετικά φιλόδοξο σχέδιο, όπου η χώρα για πρώτη φορά θα αποκτήσει ειδικά χωροταξικά πλαίσια σε ολόκληρη την επικράτεια. Και στα πλαίσια αυτής της πολύ μεγάλης, συχνά την αποκαλώ «σιωπηλή», μεταρρύθμισης, γιατί δεν αναδεικνύεται τόσο στα μέσα μαζικής ενημέρωσης, ερχόμαστε και επιλύουμε και το ζήτημα το οποίο απασχόλησε πολύ την κοινή γνώμη πρόσφατα, με τα όρια των οικισμών», τόνισε μεταξύ άλλων ο Πρωθυπουργός Κυριάκος Μητσοτάκης.
Οπως είπε «οι διατάξεις αυτές είναι απαραίτητες όχι μόνο για να μπει τάξη στον χώρο, αλλά για να μπορέσουμε να στηρίξουμε την ύπαιθρο, τη δημογραφική μας πολιτική και να ενθαρρύνουμε και τους πολίτες, γιατί όχι, να μπορούν να επιστρέψουν πίσω στα χωριά τους και να το κάνουν με τη μέγιστη δυνατή ταχύτητα και πολεοδομική ευελιξία».
Δημογραφική πρόκληση
Από την πλευρά του, ο υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας Σταύρος Παπασταύρου ανέφερε, μεταξύ άλλων, πως «η ρύθμιση λαμβάνει υπόψη τις ανάγκες ενίσχυσης της υπαίθρου και τη μεγάλη δημογραφική πρόκληση».
Και συμπλήρωσε: «Οπως είναι γνωστό, με τις αποφάσεις του ΣτΕ του 2017 και του 2019, ακυρώθηκαν τα όρια που είχαν θεσμοθετηθεί με απόφαση του νομάρχη σε 150 οικισμούς, στο Ρέθυμνο και στο Πήλιο, με αποτέλεσμα να έχουμε μια πολεοδομική αδράνεια στους συγκεκριμένους 150 οικισμούς, αλλά συγχρόνως να έχουμε μια πολεοδομική ανασφάλεια σε όλους τους οικισμούς κάτω από 2.000 κατοίκους. Το Προεδρικό Διάταγμα που ακολούθησε, τον Απρίλιο του 2025, ασφαλώς οδηγεί σε ασφάλεια δικαίου στη δόμηση των οικισμών αυτών, όμως, μετά την απόρριψη της Ζώνης Γ από το ΣτΕ, παρέμενε ανοιχτό το ζήτημα με τα περιφερειακά τμήματα των οικισμών».
