Κώστας Αποστολόπουλος
Νομική διάταξη που φέρνει η κυβέρνηση έρχεται να αλλάξει τα δεδομένα στον φόρο κληρονομιάς ακινήτων.
Το νέο νομοσχέδιο του Υπουργείου Οικονομικών (ΥΠΟΙΚ) εναρμονίζει το πλαίσιο για τους φόρους που αφορούν στα ακίνητα που αποκτώνται αιτία θανάτου με εκείνο που ισχύει εδώ και χρόνια για αγορές πρώτης κατοικίας, οδηγώντας σε πιο απλοποιημένη εφαρμογή, περισσότερους δικαιούχους με μηδενική φορολογική επιβάρυνση, αλλά και αυστηρότερες προϋποθέσεις.
Μέχρι σήμερα, η φορολογική απαλλαγή για την κληρονομιά είχε αρκετά περιορισμένα και δυσανάλογα κριτήρια. Οι στεγαστικές ανάγκες θεωρούνταν ότι καλύπτονται με ένα ακίνητο έως 70 τετραγωνικά μέτρα, ανεξαρτήτως οικογενειακής κατάστασης, χωρίς δυνατότητα προσαύξησης λόγω τέκνων ή αναπηρίας.
Παράλληλα, τα όρια της αξίας που απαλλάσσονταν από τον φόρο δεν ήταν επαρκή στις σημερινές συνθήκες:
- 200.000 ευρώ για άγαμο ή ανήλικο κληρονόμο
- 250.000 ευρώ για γονέα ή έγγαμο με τέκνα
Δεν υπήρχε καμία πρόβλεψη για αποθήκες ή θέσεις στάθμευσης, ενώ το νομοθετικό πλαίσιο ήταν θολό για περιπτώσεις όπου η ψιλή κυριότητα και η επικαρπία έρχονταν στον ίδιο άνθρωπο.
Το καινούργιο καθεστώς φέρνει σημαντικές αλλαγές. Πλέον, η απαλλαγή φόρου κληρονομιάς για πρώτη κατοικία ευθυγραμμίζεται πλήρως με τη φορολογική μεταχείριση της αγοράς πρώτης κατοικίας.
Τα επιτρεπόμενα τετραγωνικά μέτρα για την κάλυψη στεγαστικών αναγκών αυξάνονται σημαντικά:
- 70 τ.μ. για το γενικό πληθυσμό
- 90 τ.μ. για άτομα με αναπηρία (≥67%)
- +25 τ.μ. για καθένα από τα δύο πρώτα παιδιά
- +30 τ.μ. για το τρίτο και κάθε επόμενο παιδί
- +45 τ.μ. για κάθε τέκνο με αναπηρία, ανεξαρτήτως ηλικίας
Στην πράξη, μια οικογένεια με τρία παιδιά μπορεί να καλύπτει μέχρι και 150 τ.μ. κατοικίας, χωρίς να πληρώνει φόρο. Και πλέον, στην απαλλαγή μπορούν να συμπεριληφθούν και ένας αποθηκευτικός χώρος έως 20 τ.μ. και μία θέση στάθμευσης της ίδιας οριζόντιας ιδιοκτησίας.
Στο σκέλος των ποσών, η φοροαπαλλαγή διευρύνεται και γίνεται περισσότερο «ευαίσθητη» στη σύνθεση της οικογένειας. Για τις κατοικίες:
- 200.000 ευρώ για άγαμο ή ανήλικο
- 250.000 ευρώ για έγγαμο ή μονογονεϊκή οικογένεια
- +25.000 ευρώ για κάθε ένα από τα δύο πρώτα παιδιά
- +30.000 ευρώ για το τρίτο και κάθε επόμενο
Αντίστοιχα, σε περίπτωση κληρονομιάς οικοπέδου (όχι οικοδομημένου ακινήτου), το όριο ξεκινά από 50.000 ευρώ για άγαμο και φτάνει έως και 145.000 ευρώ με προσαυξήσεις ανά παιδί.
Αυστηρές οι προϋποθέσεις
Οι προϋποθέσεις παραμένουν αυστηρές. Ο δικαιούχος της απαλλαγής –και τα ανήλικα τέκνα του– δεν πρέπει να διαθέτουν κανενός είδους δικαίωμα (κυριότητα, επικαρπία ή οίκηση) σε άλλη κατοικία που να καλύπτει τις στεγαστικές του ανάγκες. Επιπλέον, η απαλλαγή χορηγείται μόνο μία φορά στη ζωή του κάθε φυσικού προσώπου και η κατοικία πρέπει να παραμείνει στην κυριότητά του για τουλάχιστον πέντε χρόνια.
Σε περίπτωση που κάποιος είχε ήδη πάρει απαλλαγή για αγορά πρώτης κατοικίας και τώρα κληρονομεί νέα κατοικία, μπορεί να επωφεληθεί της νέας απαλλαγής, εφόσον επιστρέψει τον φόρο που δεν είχε καταβάλει για την προηγούμενη.
Ειδικά για διαζευγμένους ή σε διάσταση συζύγους, προβλέπεται ότι αν έχει προηγηθεί αίτηση ή αγωγή διαζυγίου τουλάχιστον έξι μήνες πριν από τον θάνατο, τότε ο επιζών σύζυγος διατηρεί το δικαίωμα απαλλαγής. Αν όμως δεν εκδοθεί διαζύγιο μέσα στην πενταετία που απαιτείται, η απαλλαγή ανακαλείται.
Αυτόματη ειδοποίηση για αδήλωτες μεταγραφές
Ακόμα μία αλλαγή αφορά τη μεταγραφή πράξεων στο Κτηματολογικό Γραφείο χωρίς την προηγούμενη υποβολή δήλωσης φόρου. Πλέον, σε τέτοιες περιπτώσεις ο Προϊστάμενος του Κτηματολογίου θα υποχρεούται να ενημερώνει τη Φορολογική Διοίκηση εντός του επόμενου μήνα από τη μεταγραφή. Στόχος είναι να εντοπίζεται φορολογική ύλη που διαφεύγει, χωρίς να μπλοκάρεται η μεταγραφή. Το τεχνικό σκέλος της ενημέρωσης θα καθορίζεται με απόφαση του Διοικητή της ΑΑΔΕ.
Έκπτωση χρεών του αποβιώσαντος από την κληρονομιά
Ιδιαίτερη σημασία έχει και η ρύθμιση για την έκπτωση χρεών του θανόντος από την αξία της κληρονομικής περιουσίας. Οι κληρονόμοι αποκτούν το δικαίωμα να υποβάλουν αίτηση για την αναγνώριση των χρεών (π.χ. προς το Δημόσιο) ως εκπιπτόμενων στοιχείων, ακόμα και μετά την αρχική δήλωση. Η προθεσμία υποβολής της αίτησης εξαρτάται από τη φάση της διαδικασίας: εάν δεν έχει εκδοθεί εντολή ελέγχου, η αίτηση μπορεί να υποβληθεί οποτεδήποτε πριν την παραγραφή. Αντίθετα, εφόσον υπάρχει εντολή ελέγχου, η προθεσμία περιορίζεται έως την έκδοση της πράξης ή την προθεσμία προσφυγής.
Σε κάθε περίπτωση, τίθεται ένα χρονικό όριο: η αίτηση δεν μπορεί να υποβληθεί πέραν της δεκαετίας από την αρχική δήλωση ή τη λήξη της σχετικής προθεσμίας. Ειδικά για χρέη που καθίστανται βέβαια σε μεταγενέστερο χρόνο, προβλέπεται δυνατότητα έκπτωσης εντός ενός έτους από τη βεβαίωση.
Απαγόρευση μεταβίβασης αγροτικών εκτάσεων που απαλλάχθηκαν από ΦΜΑ
Με στόχο την αποφυγή καταστρατήγησης των απαλλαγών από τον φόρο μεταβίβασης, η νέα ρύθμιση θεσπίζει σαφή απαγόρευση μεταβίβασης αγροτικών ακινήτων που είχαν απαλλαγεί από ΦΜΑ, εφόσον δεν έχει παρέλθει χρονικό διάστημα 15 ετών. Εάν γίνει μεταβίβαση πριν την παρέλευση του διαστήματος αυτού, επιβάλλεται η άμεση καταβολή του αναλογούντος φόρου βάσει της τρέχουσας ή αρχικής αξίας — όποια είναι μεγαλύτερη. Ο υπολογισμός γίνεται με βάση τους συντελεστές που ίσχυαν κατά τον χρόνο απαλλαγής.
Σχολάζουσες κληρονομιές: Καθιερώνεται συνέχεια στον προσδιορισμό φόρου
Μια ακόμη καίρια αλλαγή αφορά τις σχολάζουσες κληρονομιές, δηλαδή τις περιπτώσεις όπου ο αποβιώσας δεν έχει εμφανείς αποδέκτες και η κληρονομιά μένει εκκρεμής ή περιέρχεται στο Δημόσιο. Πλέον, η αξία που έχει προσδιοριστεί από τη Φορολογική Διοίκηση κατά το στάδιο της σχολάζουσας κληρονομιάς δεσμεύει τους κληρονόμους που εμφανίζονται μεταγενέστερα. Ωστόσο, αυτοί διατηρούν το δικαίωμα να αμφισβητήσουν τον προσδιορισμό, εκτός εάν υπάρχει ήδη τελεσίδικη δικαστική απόφαση για την υπόθεση.
Παράλληλα, οι ίδιοι κληρονόμοι αποκτούν τη δυνατότητα να συνεχίσουν διαδικασίες ή ένδικα μέσα που είχαν ήδη κινηθεί από το Δημόσιο ή τη Φορολογική Διοίκηση σε σχέση με το επίδικο ακίνητο, διασφαλίζοντας έτσι τη συνέχεια στη φορολογική και νομική αντιμετώπιση της περιουσίας.
