Της Στεφανίας Σούκη
«Σε προορισμούς όπως η Μύκονος και η Σαντορίνη δεν υπάρχει αυτή τη στιγμή επιπλωμένη βίλα που να μη νοικιάζεται σε τουρίστες», επιβεβαιώνουν τόσο οι μεσίτες όσο και οι ίδιοι οι ξενοδόχοι των πλέον δημοφιλών ελληνικών προορισμών. Οι μεν βλέπουν φέτος αυξημένο ενδιαφέρον σε σχέση με πέρυσι για την ενοικίαση πολυτελών κατοικιών, σε τιμές μάλιστα τσιμπημένες, οι οποίες αντιστοιχούν σε μια μέση τιμή στα πέριξ των 8.500 ευρώ την εβδομάδα για βίλα με πισίνα στην περίπτωση της Μυκόνου, ενώ οι δε βλέπουν τις πληρότητες των ξενοδοχείων τους πεσμένες, παρά την αύξηση -και φέτος- των αεροπορικών θέσεων.
Και αν η ενοικίαση πολυτελών τουριστικών βιλών αποτελεί την εξαίρεση και είναι από τις ελάχιστες περιπτώσεις ακινήτων στην εγχώρια κτηματαγορά που τραβούν την ανιούσα, στο ναδίρ παραμένουν στη χώρα μας οι πωλήσεις σε πολίτες εκτός Ε.Ε., στο πλαίσιο του πολυδιαφημισμένου προγράμματος «Χρυσή Βίζα», με τον συνολικό αριθμό των αδειών διαμονής στο τέλος του 2015 να έχει φτάσει τις 983 και τα νούμερα του 2016 να εξακολουθούν να κινούνται σε απογοητευτικά επίπεδα, ξεπερνώντας πάντως το ψυχολογικό όριο των πρώτων 1.000 αδειών και να διαμορφώνονται στα πέριξ των 1.100.
Οι τιμές στις επιπλωμένες κατοικίες
«Η αύξηση της ζήτησης από τουρίστες υψηλών εισοδημάτων για επιπλωμένες βίλες σε δημοφιλείς προορισμούς δεν είναι ελληνικό φαινόμενο – υπάρχει αυτή τη στιγμή αυξανόμενη τάση σε όλη τη Νότια Ευρώπη, με τους πελάτες, πάντως, να ζητούν επιπλέον παροχές για υπηρεσίες καθαρισμού, εστίασης κ.τ.λ.», αναφέρει στο «business stories» ο κ. Κωνσταντίνος Σιδέρης, αναλυτής της εταιρείας συμβούλων Algean Property, με ένα μεγάλο κομμάτι της δραστηριότητάς της να αφορά την προώθηση ελληνικών κατοικιών στο εξωτερικό.
«Για τον λόγο αυτό παρατηρούμε και μια σχετική αύξηση των τιμών των μισθώσεων -αν και σε μονοψήφιο ποσοστό- σε σύγκριση με πέρυσι, και περιοχές όπως η Μύκονος, η Σαντορίνη, η Πάρος ή η Ελούντα βρίσκονται στην πρώτη γραμμή της ζήτησης», προσθέτει.
Ενδεικτικά, με βάση τα στοιχεία της Algean, η τιμή ενοικίασης ανά εβδομάδα για μια επιπλωμένη κατοικία τριών δωματίων έως 350 τ.μ., με ιδιωτική πισίνα στη Μύκονο διαμορφώνεται πέριξ των 8.500 ευρώ, στην Κέρκυρα κοντά στα 4.500 ευρώ, στα 4.000 ευρώ πέφτει η τιμή για μία ενοικιαζόμενη βίλα με τα ίδια κριτήρια στη Χαλκιδική, με τη Ρόδο να θεωρείται ο πιο φθηνός προορισμός και την τιμή να φτάνει κοντά στα 3.500 ευρώ την εβδομάδα. Ενδεικτικά της υψηλής προσφοράς μισθώσεων κατοικιών σε προορισμούς όπως η Μύκονος ή η Σαντορίνη είναι και τα στοιχεία από πλευράς των τοπικών ενώσεων ξενοδόχων ότι ειδικά στους συγκεκριμένους προορισμούς, ενώ τα δρομολόγια από πλευράς των αεροπορικών είναι αυξημένα για μία ακόμη χρονιά, οι πληρότητες στα ξενοδοχεία δεν είναι οι ανάλογες, κάτι το οποίο έχει φανεί ήδη από το άνοιγμα της φετινής σεζόν τον Μάιο.
Η Algean σημειώνει επιπλέον ότι, με βάση τα επίσημα τελευταία στοιχεία από το υπουργείο Τουρισμού, περί τις 9.200 επιπλωμένες κατοικίες ανά την Ελλάδα έχουν λάβει το επίσημο σήμα από τον Ελληνικό Οργανισμό Τουρισμού, ενώ σε αρκετές χιλιάδες ανέρχονται -ως γνωστόν- και οι παράνομες μισθώσεις. Για τις τελευταίες, τα συναρμόδια υπουργεία Οικονομικών και Τουρισμού επιφυλάσσονται για τη θεσμοθέτηση ειδικών κανόνων, με νομοσχέδιο το οποίο, κατά τις εξαγγελίες, πρόκειται να έρθει άμεσα στη Βουλή και θα ρυθμίζει τις φορολογικές υποχρεώσεις όσων διαθέτουν τις κατοικίες τους προς τουριστική χρήση, με πρόστιμο 50.000 ευρώ για μη αδειοδοτημένα ακίνητα που δεν πληρούν τις προδιαγραφές, ενώ θα θεσπίζει φόρο διαμονής ανά διανυκτέρευση ως ποσοστό επί της αξίας αυτής και θα τυποποιεί τις προϋποθέσεις και τις ελάχιστες προδιαγραφές που θα απαιτούνται. Σημειωτέον, ότι με βάση τις εκτιμήσεις του Συνδέσμου Ελληνικών Τουριστικών Επιχειρήσεων, η φορολόγηση των γκρίζων μισθώσεων και η μείωση της κλοπής ΦΠΑ στις αποδείξεις θα μπορούσαν να φέρουν επιπλέον 500 εκατ. ευρώ ώστε να μειωθεί εκ νέου ο ΦΠΑ στον τουρισμό -σε διαμονή και εστίαση- σε ανταγωνιστικότερα επίπεδα, ύστερα από τις μεγάλες αυξήσεις του 2015. Ακρως ενδιαφέροντα είναι και τα νούμερα από την πλέον γνωστή πλατφόρμα Airbnb για μισθώσεις κατοικιών -νόμιμες και μη- ανά την Ελλάδα τον Αύγουστο. Ενδεικτικά, για περίοδο high season και συγκεκριμένα το πρώτο δεκαήμερο του Αυγούστου, η μέση τιμή που δίνει η διάσημη πλατφόρμα για βραχυπρόθεσμη μίσθωση και φιλοξενία 4 ατόμων αντιστοιχεί για τη Μύκονο στα πέριξ των 850 ευρώ την ημέρα, φθηνότερη είναι η Σαντορίνη με μια μέση τιμή κοντά στα 690 ευρώ και ακολουθεί η Πάρος με 550 ευρώ την ημέρα. Ρόδος και Ελούντα είναι σαφώς πιο οικονομικές επιλογές, με τιμές χαμηλότερες των 200 ευρώ την ημέρα, ήτοι κοντά στα 175 ευρώ, ενώ ακόμη πιο φθηνή ως επιλογή εμφανίζεται η Κέρκυρα, με μια μέση τιμή κοντά στα 150 ευρώ σε ημερήσια βάση για τη διαμονή 4 ατόμων.
Οι αγορές κατοικιών
Η αυξανόμενη τάση στις μισθώσεις κατοικιών στην Ελλάδα και δη στους δημοφιλείς νησιωτικούς προορισμούς μπορεί να αποφέρει και σημαντικές αποδόσεις για ξένους που θέλουν να επενδύσουν στην αγορά β’ κατοικίας στη χώρα μας. Οπως χαρακτηριστικά αναφέρουν οι αναλυτές της Algean, «oι ελληνικοί προορισμοί μπορούν να αποφέρουν στους ξένους αγοραστές κατοικιών ακαθάριστες αποδόσεις πάνω από 5% σε σύγκριση με άλλους δημοφιλείς προορισμούς στη Μεσόγειο, όπου το αντίστοιχο ποσοστό κυμαίνεται μεταξύ 3% και 4%. Ενα τυπικό παράδειγμα είναι η Μύκονος με απόδοση πάνω από 8% έναντι της ανταγωνίστριας Ιμπιζα, όπου το αντίστοιχο ποσοστό απόδοσης κυμαίνεται στο 3,8%». «Παρά τις υψηλές αποδόσεις, οι συναλλαγές και το ενδιαφέρον από ξένους στην ελληνική αγορά παραμένουν σε χαμηλά επίπεδα», αναφέρει ο κ. Σιδέρης και συμπληρώνει:
«Πριν από μία διετία, εν έτει 2014, είχαμε δει μια σχετική ανάκαμψη της ζήτησης, ωστόσο το 2015, λόγω της παρατεταμένης αβεβαιότητας για την ελληνική οικονομία, ήταν μια κακή χρονιά, δεδομένου ότι δεν υπήρχε ενδιαφέρον για αγορές όπως η Ελλάδα. Το 2016 είναι μια χρονιά κατά την οποία βλέπουμε να επιστρέφουμε στο 2014 ως προς το ενδιαφέρον (όχι και τις συναλλαγές) για πολυτελείς κατοικίες στην Ελλάδα, αν και οι τελευταίες εξελίξεις, μετά το βρετανικό δημοψήφισμα και την απόφαση για Brexit, διαμορφώνουν, για μία ακόμη φορά, συνθήκες αναμονής στην αγορά, με τους ενδιαφερόμενους, κυρίως από Μ. Βρετανία και ΗΠΑ, να περιμένουν τη σταθεροποίηση στις ισοτιμίες των βασικών νομισμάτων, δηλαδή του δολαρίου, του ευρώ και της λίρας. Συνολικά θεωρούμε ότι η αύξηση της ζήτησης τώρα μπορεί να μετουσιωθεί σε αύξηση των συναλλαγών αργότερα μέσα στο έτος ή ακόμη και το 2017».
Σημειωτέον ότι με βάση τα στοιχεία της Algean προ της απόφασης για το Brexit η ισοτιμία δολαρίου – ευρώ και στερλίνας – ευρώ αντίστοιχα είχε ενισχύσει τη ζήτηση από τη Μεγάλη Βρετανία και τις ΗΠΑ, ενώ ενθαρρυντικό είναι το γεγονός ότι οι online αναζητήσεις για παραθεριστική κατοικία προς πώληση στην Ελλάδα έχουν ανέβει κατά 20% σε ετήσια βάση κατά τη διάρκεια της τελευταίας διετίας. Η εταιρεία επισημαίνει ότι οι κατοικίες στις περιοχές της υψηλής ζήτησης (Μύκονος, Σαντορίνη, Πάρος κ.ά.) διατήρησαν το 2015 και εξακολουθούν να διατηρούν στα ίδια επίπεδα τις τιμές πώλησης, δεδομένου ότι είχαν ήδη χάσει σημαντικό μέρος της αξίας τους κατά την πενταετία 2010-2014. Από την άλλη πλευρά, οι τιμές για τις λιγότερο δημοφιλείς τουριστικές περιοχές οι πτωτικές τάσεις συνεχίζονται, αν και σε πιο βραδύ ρυθμό, της τάξεως του 5% για το 2015. Στα θετικά της κρίσης, όπως τα αποτυπώνει η έρευνα, είναι ότι οι τιμές σε νησιά όπως η Μύκονος έχουν εξορθολογιστεί σε μεγάλο βαθμό και η απόσταση που χωρίζει αγοραστές και πωλητές έχει αρχίσει να μικραίνει.
«Χρυσή Βίζα»
Την ίδια στιγμή, απογοητευτικά είναι τα νούμερα για το πολυδιαφημισμένο στη χώρα μας πρόγραμμα με την επωνυμία «Χρυσή Βίζα», δηλαδή της πενταετούς άδειας διαμονής για υπηκόους τρίτων χωρών που επενδύουν περισσότερα από 250.000 ευρώ στην εγχώρια αγορά real estate.
Ο συνολικός αριθμός των αδειών διαμονής που έχουν χορηγηθεί από την έναρξη του προγράμματος το 2013 σε ιδιοκτήτες ακινήτων προερχόμενους από τρίτες χώρες έφτασε τις 983 στο τέλος του 2015, με βάση τα επίσημα στοιχεία από τη Διεύθυνση Μεταναστευτικής Πολιτικής του υπουργείου Εσωτερικών. Βάσει των σχετικών στατιστικών στοιχείων, πρώτη έρχεται η Κίνα με 335 άδειες διαμονής και δεύτερη η Ρωσία με 315. Ακολουθούν οι προερχόμενοι από Μέση Ανατολή και Βόρεια Αφρική εκτός Αιγύπτου με 151, η Αίγυπτος με 53, η Ουκρανία με 52, και άλλες τρίτες χώρες με 56. Για το 2016 τα νούμερα ελάχιστα έχουν αλλάξει, με τη διαφορά ότι το νούμερο κινείται στα πέριξ των 1.100 αδειών. Ενας από τους βασικούς λόγους για τις χαμηλές επιδόσεις της Ελλάδας σε σύγκριση με άλλους μεσογειακούς προορισμούς που έχουν υιοθετήσει αντίστοιχα κίνητρα (βλ. Ισπανία, Πορτογαλία, Μάλτα) είναι το γεγονός ότι περιορισμένος αριθμός των συγγενών που λαμβάνουν βίζα στη χώρα μας στο πλαίσιο του προγράμματος.
Το γνωστό θέμα της ελληνικής γραφειοκρατίας αποτελεί ένα ακόμη αγκάθι «αν ληφθεί υπόψη ότι στην Ελλάδα απαιτείται πάνω από ένας μήνας για να εκδοθεί η βίζα από τη στιγμή που θα πραγματοποιηθεί η αγορά, με ουκ ολίγες εμπλεκόμενες διευθύνσεις από την Περιφέρεια, τα υπουργεία Εσωτερικών, Εξωτερικών κ.τ.λ., ενώ σε άλλους, πιο ανταγωνιστικούς προορισμούς, ο ίδιος χρόνος περιορίζεται σε εφτά εργάσιμες», αναφέρει στο «b.s.» γνώστης της αγοράς. «Με τη δυναμική του ελληνικού τουρισμού, τη δημοφιλία της Ελλάδας σε αγορές όπως η Κίνα ή η Ρωσία, αλλά και επιμέρους παράγοντες, για παράδειγμα, η έλευση κινεζικών ομίλων όπως η Cosco, η Ελλάδα θα έπρεπε να χορηγούσε υπό διαφορετικές συνθήκες περί τις 1.000 άδειες διαμονής ανά εξάμηνο», προσθέτει.
«Ενώ το Enterprise Greece μιλά για πάνω από 1.000 άδειες διαμονής και έχουν πραγματοποιηθεί πολυάριθμες αποστολές ενημέρωσης και προσέγγισης, τα ακίνητα που έχουν πουληθεί δεν ξεπερνούν τα 270 την τελευταία τριετία σε ξένους μέσω του ελληνικού προγράμματος “Χρυσή Βίζα”», επισημαίνει στο ο κ. Θέμης Μπάκας, επικεφαλής του δικτύου κτηματομεσιτικών υπηρεσιών E-Real Estates. Σήμερα, με την ανάγκη ανάπτυξης και επενδύσεων στην Ελλάδα να αποτελεί τη μοναδική διέξοδο, τα αποτελέσματα των επιχειρηματικών αποστολών που διοργανώνονται για την απόκτηση ακίνητης περιουσίας στη χώρα πέφτουν πολλές φορές στο κενό, λόγω άγνοιας επί των λεπτομερειών του νομοθετικού πλαισίου του Ν. 4146/2013, ενώ δεν είναι λίγες οι φορές όπου συμβολαιογραφικά γραφεία έχουν πραγματοποιήσει συμβόλαια με ενδιαφερόμενους αγοραστές οι οποίοι αντιμετώπισαν προβλήματα κατά την έκδοση της βίζας διότι δεν είχαν τηρήσει επακριβώς όλες τις απαραίτητες διαδικασίες που απαιτούσε το νομοθετικό πλαίσιο.
Απαιτείται η άμεση συνεργασία των υπουργείων Τουρισμού και Ανάπτυξης με τις πρεσβείες στις χώρες προσέγγισης για επενδύσεις, η οργανωμένη στρατηγική προσέλκυσης επενδυτών αποτελούμενη από εξειδικευμένους επαγγελματίες του κλάδου, το σταθερό φορολογικό πλαίσιο τουλάχιστον για περίοδο δεκαετίας, η ενημέρωση των επαγγελματιών του κλάδου για τα βήματα και τις απαραίτητες διαδικασίες που πρέπει να ακολουθήσει ο επενδυτής, καθώς και η χαρτογράφηση των κατάλληλων και διαθέσιμων ακινήτων που πληρούν τις προδιαγραφές.
Στην περίπτωση που το 0,5% των τουριστών που επισκέπτεται τη χώρα μας επένδυε στην εξοχική κατοικία, σήμερα θα μιλούσαμε για 120.000 πωλήσεις ετησίως, με έσοδα δισεκατομμυρίων ευρώ και ταυτόχρονα αιμοδοσία των κρατικών ταμείων. Ο στόχος μπορεί να επιτευχθεί όταν καταγραφεί και υπάρξει πλάνο δράσης τουλάχιστον πενταετίας.
