Του Δημήτρη Κατσαγάνη
Σε τέσσερις κατηγορίες απευθύνεται η νέα στεγαστική πολιτική του δημοσίου όπως αυτή παρουσιάστηκε προχθές από τον Πρωθυπουργό, κο Κυριάκο Μητσοτάκη και τον Υπ. Εργασίας, κο Κωστή Χατζηδάκη και άλλους συναρμόδιους Υπουργούς. Στην πρώτη κατηγορία ανήκουν όσοι δεν έχουν πρώτη κατοικία και ενδιαφέρονται να αποκτήσουν.
Στη δεύτερη κατηγορία ανήκουν ιδιοκτήτες ακινήτων οι οποίοι επιθυμούν να τα αξιοποιήσουν. Στην τρίτη οι φοιτητές και στην τέταρτη οι επενδυτές στο τομέα των ακινήτων.
Με βάση νεότερες διευκρινίσεις τις οποίες έδωσε το Υπουργείο Εργασίας ισχύουν τα εξής:
1. Eνδιαφερόμενοι για την απόκτηση πρώτης κατοικίας
Προβλέπεεται η παροχή άτοκων ή χαμηλότοκων στεγαστικών δανείων. Συγκεκριμένα, το μέτρο αφορά στη χορήγηση στεγαστικών δανείων με πολύ χαμηλό επιτόκιο 1% (έναντι 4% που είναι ο μέσος όρος των επιτοκίων στην αγορά σήμερα) σε 10.000 νέους ή νέα ζευγάρια 25-39 ετών.
Πιο αναλυτικά, από το Υπουργείο Εργασίας, διευκρινίζονται τα ακόλουθα:
Επιτόκιο
Πρακτικά όσοι ενταχθούν στο πρόγραμμα αυτό, θα πληρώνουν δόση στεγαστικού δανείου που θα είναι πολύ χαμηλότερη από το ενοίκιο που αντιστοιχεί στο σπίτι που επέλεξαν, καθώς το επιτόκιο με τα σημερινά δεδομένα είναι συμβολικό: με τα σημερινά δεδομένα είναι στο 1 % αλλά σε κάθε περίπτωση θα αντιστοιχεί στο ένα τέταρτο των εμπορικών επιτοκίων.
Και πάντως μηδενικό για τρίτεκνες και πολύτεκνες οικογένειες. Το κυριότερο, με την αποπληρωμή του δανείου θα αποκτήσουν την ιδιοκτησία του σπιτιού.
Δάνειο
Επιπλέον, το δάνειο θα καλύπτει υψηλότερο ποσοστό της εμπορικής αξίας του ακινήτου (90 %) σε σχέση με τα στεγαστικά δάνεια των τραπεζών που καλύπτουν συνήθως έως το 80 %. Αυτό σημαίνει ότι η ιδιωτική συμμετοχή που πρέπει να συνεισφέρουν οι νέοι μειώνεται στο 10 % της αξίας του σπιτιού αντί για 20 % που προβλέπεται στις συμβάσεις των τραπεζικών στεγαστικών δανείων.
Τέλος με το πρόγραμμα αυτό αποκτούν πρόσβαση στον τραπεζικό δανεισμό νοικοκυριά που υπό κανονικές συνθήκες δύσκολα θα πληρούσαν τα τραπεζικά κριτήρια χρηματοδότησης, όπως για παράδειγμα μισθωτοί με μηνιαίο καθαρό εισόδημα ίσο με 715 ευρώ το μήνα.
Με άλλα λόγια, ένα νέο ζευγάρι που αγοράζει ένα σπίτι αξίας 100.000 € θα πληρώνει μηνιαία δόση 275 -285 ευρώ αντί για 415 ευρώ που είναι η δόση για το ίδιο σπίτι με τα τρέχοντα επιτόκια της αγοράς. Το ετήσιο όφελος στην περίπτωση αυτή είναι 1680 ευρώ.
Ηλικιακό όριο
Δίνεται έμφαση στην στεγαστική αποκατάσταση των νέων, που αντιμετωπίζουν και το μεγαλύτερο πρόβλημα.
Κεντρικός στόχος της κυβέρνησης είναι η αντιμετώπιση του δημογραφικού και η έλλειψη στέγης είναι ένα από τα σημαντικότερα εμπόδια για τη δημιουργία οικογένειας. Για το λόγο αυτό άλλωστε τα προγράμματα του υπουργείου Εργασίας και Κοινωνικών Υποθέσεων δίνουν προτεραιότητα στους πολύτεκνους και τους τρίτεκνους.
Αρκεί για τη λήψη του δανείου ο ένας από τους δύο να είναι 25-39 ετών.
Ύψος δανείου
Το πρόγραμμα χορήγησης στεγαστικών δανείων προβλέπει πλαφόν 150.000 ευρώ στο ύψος του δανείου.
Σε δεκάδες περιοχές των αστικών κέντρων αλλά και στην περιφέρεια υπάρχουν διαθέσιμα ακίνητα σε αυτήν την τάξη μεγέθους που μπορούν να καλύψουν τις στεγαστικές ανάγκες των νέων.
Ενδεικτικά: οι αντικειμενικές αξίες στην Αγία Παρασκευή κυμαίνονται από 1500-2050 ευρώ ανά τετραγωνικό, στο Μαρούσι 1500-2300 ευρώ, στην Πεύκη 1300-2250 ευρώ, στο 4ο Δημοτικό Διαμέρισμα Θεσσαλονίκης (Τούμπα) 1250 – 1550 ευρώ.
Υπενθυμίζεται ότι οι αντικειμενικές αξίες αφορούν νεόδμητα ακίνητα ενώ το πρόγραμμα των στεγαστικών δανείων αφορά ακίνητα κατασκευασμένα έως το 2007, οι αξίες των οποίων είναι προφανώς χαμηλότερες σε σχέση με τα νεόδμητα.
Προφανώς υπάρχουν πολύ ακριβότερα ακίνητα, ωστόσο δεν πρέπει να ξεχνάμε ότι έχουμε να κάνουμε με ένα κοινωνικό πρόγραμμα για τη διευκόλυνση της απόκτησης στέγης, που στόχο έχει να απαλλάξει τους νέους από σημαντικά κόστη, αβεβαιότητες και προβλήματα. Το όριο των 150.000 ευρώ είναι η χρυσή τομή ανάμεσα στα όρια που θέτει η αγορά και την ανάγκη να ενταχθούν στο πρόγραμμα όσο το δυνατόν περισσότεροι ωφελούμενοι.
Ωφελούμενοι
Από το πρόγραμμα στεγαστικών δανείων θα είναι ωφελούμενοι 10.000 και τα δάνεια θα φθάνουν μέχρι 150.000 ευρώ.
Ο αριθμός των 10.000 αναφέρεται στους ωφελούμενους του προγράμματος. Το πρόγραμμα απευθύνεται σε νέους και νέα ζευγάρια, που σημαίνει ότι σε ένα σπίτι, για το οποίο θα ληφθεί ένα δάνειο, θα κατοικήσουν περισσότεροι από ένας, άρα για κάθε δάνειο οι ωφελούμενοι θα είναι περισσότεροι από ένας. Επιπλέον το ποσό των 150.000 ευρώ είναι το ανώτατο όριο του δανείου. Δεν θα εξαντλούν όλα τα δάνεια το πλαφόν. Σε κάθε περίπτωση όμως αυτή είναι η πρώτη φάση του προγράμματος. Σε περίπτωση εξάντλησης των πόρων, το πρόγραμμα θα διευρυνθεί.
Εισοδηματικό όριο
Μέχρι τώρα, πράγματι ένας πολίτης με εισόδημα πχ 10.000 ευρώ το χρόνο είχε δυσκολία να πάρει τέτοιο δάνειο.
Με τα χαμηλότοκα στεγαστικά δάνεια μπορούν οι συγκεκριμένοι πολίτες να πάρουν δάνειο του οποίου η δόση στις περισσότερες περιπτώσεις θα είναι μικρότερη από το ενοίκιο που ήδη πληρώνουν. Σημειώνουμε και πάλι ότι ένας νέος ο οποίος θα πάρει δάνειο 100.000 ευρώ θα πληρώνει μηνιαία δόση 275 ευρώ κρατώντας τελικά την κυριότητά του στο σπίτι.
Συνδυασμός προγραμμάτων
Τα προγράμματα για παροχή δανείων και οι επιδοτήσεις για ανακαίνιση και ενεργειακή αναβάθμιση κατοικιών, μπορούν να λειτουργήσουν συνδυαστικά.
Το πρόγραμμα των χαμηλότοκων δανείων μπορεί κάλλιστα να συνδυαστεί με το πρόγραμμα “Εξοικονομώ και Ανακαινίζω” για νέους. Άρα να γίνουν περισσότερο ευρείας κλίμακας παρεμβάσεις.
2. Ιδιοκτήτες
Οι ιδιοκτήτες π.χ. που θα συμμετάσχουν στο πρόγραμμα “Κάλυψη” θα έχουν εγγυημένο εισόδημα από το μίσθωμα που θα καταβάλει το κράτος, για τις κατοικίες τους, οι οποίες θα διατεθούν σε νέους δικαιούχους του Ελάχιστου Εγγυημένου Εισοδήματος. Το κράτος αναλαμβάνει επίσης τις επισκευές.
Από την άλλη, το πρόγραμμα μαζικής αξιοποίησης κλειστών ιδιωτικών κατοικιών προβλέπει ότι οι ιδιοκτήτες τους θα τις παραχωρήσουν για τουλάχιστον 5 χρόνια στο κράτος, το οποίο θα αναλάβει να τις ανακαινίσει και θα τις διαθέσει σε νέους και νέα ζευγάρια.
Με το πρόγραμμα “Ανακαινίζω-Ενοικιάζω” οι ιδιοκτήτες κλειστών κατοικιών θα επιδοτηθούν για να τις ανακαινίσουν με προϋπόθεση να τις διαθέσουν για μίσθωση τουλάχιστον 3 ετών.
Το πρόγραμμα “Εξοικονομώ – Ανακαινίζω” τέλος, προβλέπει συνδυασμό επιδότησης και άτοκου ή χαμηλότοκου δανεισμού σε νέους για την ανακαίνιση και την ενεργειακή αναβάθμιση κατοικιών που ιδιοκατοικούν.
Πιο ειδικά σε σχέση με τα προγράμματα “ανακαινίζω /ενοικιάζω” και “εξοικονομώ / ανακαινίζω”, από το Υπουργείο Εργασίας διευκρινίζεται πως:
– Πρόγραμμα “Ανακαινίζω / Ενοικιάζω”
Δεν πρόκειται για πρόγραμμα ενεργειακής αναβάθμισης, είναι πρόγραμμα ανακαίνισης χωρίς να αποκλείεται η ενεργειακή αναβάθμιση.
Και δεν είναι ενταγμένο στο ΕΣΠΑ. Θα χρηματοδοτείται από το ΠΔΕ. Ιδιοκτήτες κενών κατοικιών έως 100 τ.μ. σε αστικά κέντρα θα λάβουν επιδότηση έως 40 % για εργασίες ανακαίνισης των κατοικιών, (ύψους έως 10.000 ευρώ) οι οποίες θα πρέπει στη συνέχεια να νοικιαστούν τουλάχιστον για τρία έτη.
Κάθε δικαιούχος μπορεί να κάνει αίτηση για μία μόνο κατοικία και πρέπει να οικογενειακό φορολογητέο εισόδημα έως 40.000€ και ακίνητη περιουσία έως 300.000€.
Με βάση τα κριτήρια αξιολόγησης που θα εφαρμοστούν, θα πριμοδοτούνται όσοι έχουν μικρότερη ακίνητη περιουσία και ζητούν μικρότερη ενίσχυση από τη μέγιστη.
-“Εξοικονομώ – Ανακαινίζω”
Το “Εξοικονομώ – Ανακαινίζω για Νέους” είναι ένα πρόγραμμα για την ενεργειακή αναβάθμιση και ανακαίνιση κατοικιών για τη νέα γενιά, από 18-39 ετών.
Εκτιμάται ότι θα αναβαθμιστούν ενεργειακά περισσότερες από 20.000 κατοικίες νέων.
Το πρόγραμμα περιλαμβάνει δύο ενότητες:
“Εξοικονομώ για Νέους”
Στο “Εξοικονομώ για Νέους” οι δικαιούχοι πρέπει να έχουν ετήσιο οικογενειακό εισόδημα έως 50.000 ευρώ.
Το ακίνητο πρέπει να είναι ιδιόκτητο ή ιδιοκατοικούμενο ή να υπάρχει πλήρης κυριότητα ή αν ο ωφελούμενος το ενοικιάζει σε τρίτους, να έχει την επικαρπία του ακινήτου.
“Ανακαινίζω για Νέους”
Στο “Ανακαινίζω για Νέους” που παρέχει χαμηλότοκα δάνεια μέχρι 7.000 ευρώ για εργασίες αναβάθμισης της κατοικίας οι δικαιούχοι πρέπει να καλύπτουν το ίδιο εισοδηματικό όριο με το “Εξοικονομώ”, προβλέπεται ωστόσο επιπλέον επιδότηση ύψους 3.000 ευρώ για όσους έχουν ετήσιο οικογενειακό εισόδημα έως 20.000 ευρώ.
Το ακίνητο πρέπει να είναι ιδιόκτητο ή ιδιοκατοικούμενο ή αν ο ωφελούμενος το ενοικιάζει σε τρίτους να έχει την πλήρη κυριότητα ή την επικαρπία του ακινήτου.
3. Φοιτητές
Σε σχέση με τους φοιτητές δύο είναι τα νέα μέτρα: Η αύξηση του φοιτητικού στεγαστικού επιδόματος και η δημιουργία νέων φοιτητικών εστιών. Πιο συγκεκριμένα, από το Υπουργείο Εργασίας σημειώνεται ότι:
-Φοιτητικό στεγαστικό επίδομα
Από τα 1.000 ευρώ, το στεγαστικό επίδομα αυξάνεται στα 1.500 ευρώ, αύξηση 50%. Αυξάνεται στα 2.000 ευρώ σε όλες τις περιπτώσεις φοιτητών που συγκατοικούν.
Το φοιτητικό στεγαστικό επίδομα εφαρμόζεται στους φοιτητές, αλλά και στους σπουδαστές των δημοσίων ΙΕΚ.
Οι δικαιούχοι του διευρυμένου επιδόματος υπολογίζονται σε περίπου 50.000 φοιτητές και σπουδαστές. Το μέτρο αυτό θα ισχύσει αναδρομικά, δηλαδή οι πρώτοι ωφελούμενοι θα είναι οι φοιτητές και οι σπουδαστές του ακαδημαϊκού έτους και του έτους κατάρτισης 2021-2022.
-Φοιτητική Στέγη
Προβλέπεται η δημιουργία νέων σύγχρονων φοιτητικών εστιών σε πέντε Πανεπιστήμια της χώρας: Θράκη, Δυτική Μακεδονία, Θεσσαλία, Δυτική Αττική και Κρήτη.
Πρόκειται για τμήμα ενός συνολικού μεταρρυθμιστικού σχεδίου για την ανώτατη εκπαίδευση, εν προκειμένω μέσω συμπράξεων δημοσίου και ιδιωτικού τομέα.
Πρόκειται για την κατασκευή άνω των 8.150 κλινών και συνολικό εκτιμώμενο κόστος, το οποίο υπερβαίνει τα 540 εκατομμύρια ευρώ.
4. Επενδυτές ακινήτων
Προβλέπεται αύξηση του ορίου ελάχιστης επένδυσης σε ακίνητη περιουσία για συµµετοχή σε πρόγραµµα Golden Visa από € 250.000 ευρώ σε 500.000 ευρώ.
Από πλευράς Υπουργείο Εργασίας, σημειώνεται πως με τις συνθήκες που επικρατούν στην κτηματαγορά και την άνοδο των τιμών, το όριο που υπήρχε ως τώρα (250.000 ευρώ) αφαιρούσε από την μισθωτική αγορά ακίνητα που απευθύνονται στα μεσαία εισοδηματικά στρώματα.
Η εισαγωγή κεφαλαίων και μάλιστα για επενδύσεις στην κτηματαγορά είναι επιθυμητή, όμως οι επιπτώσεις στη μεσαία τάξη είναι ανεπιθύμητες.
Για το λόγο αυτό το όριο προσαρμόζεται σε επίπεδο που οι επενδυτές θα πρέπει να στοχεύσουν σε πιο ακριβές κατασκευές. Σε κάθε περίπτωση διασφαλίζεται η ασφάλεια δικαίου για τις αιτήσεις που έχουν υποβληθεί και εκκρεμούν, οι οποίες θα καλυφθούν.
Οι αλλαγές θα εφαρμοστούν από 1.1.2023.
Το χρονοδιάγραμμα εφαρμογής των μέτρων
Ορισμένα από τα μέτρα θα ξεκινήσουν άμεσα, για άλλα έχει ξεκινήσει η προετοιμασία προκειμένου να τεθούν σταδιακά σε εφαρμογή από το 2023.
Για παράδειγμα άμεσα θα αυξηθεί κατά 50 % το φοιτητικό στεγαστικό επίδομα, όπως και το επίδομα στέγασης για τους μαθητές στις Σχολές της ΔΥΠΑ (ΟΑΕΔ) που φοιτούν μακρυά από τον τόπο κατοικίας τους.
Επίσης, το πρόγραμμα “Κάλυψη” (μέσω του οποίου θα νοικιαστούν από το Δημόσιο και θα διατεθούν σε φτωχότερα νέα ζευγάρια, ιδιωτικές κατοικίες που συμμετείχαν στο πρόγραμμα “Εστία” για τη στέγαση μεταναστών), θα ξεκινήσει στις αρχές του 2023 όταν θα είναι διαθέσιμες οι κατοικίες και θα έχουν ολοκληρωθεί τυχόν επισκευές.
Από το 1ο τρίμηνο του 2023 θα ξεκινήσει η χορήγηση των χαμηλότοκων δανείων για αγορά κατοικίας από νέους. Αντίστοιχα, τα προγράμματα για την αξιοποίηση της δημόσιας και ιδιωτικής περιουσίας χρειάζονται χρόνο για ωρίμανση και εφαρμογή. Όλα τα προγράμματα θα ξεκινήσουν πάντως εντός του 2023.
Θεσμικό πλαίσιο
Σε ό,τι αφορά το θεσμικό πλαίσιο, οι βάσεις τέθηκαν σε σημαντικό βαθμό με το νόμο 4921/2022 “Δουλειές ξανά” που επέκτεινε τις αρμοδιότητες της ΔΥΠΑ αναφορικά με τη στεγαστική πολιτική και την εξόπλισε με νέα εργαλεία για την αξιοποίηση της περιουσίας και των αποθεματικών της.
Για την υλοποίηση των προγραμμάτων θα χρειαστεί η έκδοση υπουργικών αποφάσεων, αποφάσεις του ΔΣ της ΔΥΠΑ για προκήρυξη διαγωνισμών ή αποφάσεις προκήρυξης των συγχρηματοδοτούμενων (ΕΣΠΑ, Ταμείο Ανάκαμψης) προγραμμάτων.
Σε κάποιες περιπτώσεις θα χρειαστούν και περαιτέρω νομοθετικές παρεμβάσεις για τη διευκόλυνση και επιτάχυνση του όλου εγχειρήματος.
